Возмещение коммунальных услуг арендодателю. По договору аренды наша организация компенсирует арендодателю расходы, связанные с гос
При заключении договора аренды часто возникают вопросы по возмещению арендатором коммунальных услуг. Счета на коммунальные услуги получает арендодатель и арендатор должен возместить их часть. Иногда арендодатель включает стоимость этих услуг в арендную плату. Но для согласования всех вопрос лучше заключить договор на возмещение коммунальных услуг.
Предмет договора
При приемке помещения арендатор обязуется содержать арендуемые помещения в исправном техническом состоянии. Для соблюдения этого условия ему необходимо пользоваться системой отопления, электричеством, водоснабжением и другими услугами, а, следовательно, он должен участвовать в оплате доли расходов по коммунальным платежам. Для этого заключается договор, предметом которого может быть оплата услуг по:
В предмет этого договора могут быть включены и другие услуги сторонних организаций по:
- Уборке мест общего пользования и прилегающей территории.
- Ремонту мест общего пользования.
- Охране территории.
- Пользованию лифтом.
- Другие эксплуатационные услуги.
Плата по коммунальным услугам в договоре может быть величиной:
- постоянной – в договоре указывается фиксированная сумма, независящая от количества потребляемых коммунальных услуг;
- переменной – в договоре указывается, что плата зависит от количества потребляемых услуг за определенный период.
Важно! Согласно письму от 11.01.2002 № 66 Верховного суда данный тип договора не может быть классифицирован как договор поставки коммунальных услуг, так как арендодатель не является снабжающей организацией.
Требования к содержанию
Законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам, поэтому сторонам надо тщательно подойти к его составлению, чтобы исключить дальнейшие претензии.
При заключении в договор необходимо внести следующие основные положения:
При расчете суммы возмещения по отдельным видам услуг можно использовать следующие формулы:
- Электроэнергия: Sэ = Kл * Mл * Kча * T.
Условные обозначения:
- Sэ — сумма за электроэнергию;
- Kл –количество лампочек в сдаваемой площади;
- Mл – мощность одной лампочки;
- T — тариф.
- Теплоэнергия: Sт = Kг *(Vа/Vз)/ Kч* Kча *T.
Условные обозначения:
- Sт – сумма за теплоэнергию;
- Kг – количество Гкал в месяц;
- Vз – объем здания;
- Vа – объем здания, сдаваемого в аренду;
- Kча — количество часов в месяц (аренда);
- T — тариф.
- Водопотребление: Sв = Kк / Кп *Кпа / Kч * Kча * T.
Условные обозначения:
- Sв – сумма за водопотребление;
- Kк – количество куб. м. в месяц;
- Кп – количество потребителей арендодателя;
- Кпа – количество потребителей арендатора;
- Kч — количество часов в месяц (всего);
- Kча — количество часов в месяц (аренда);
- T — тариф.
Права и обязанности сторон
В права и обязанности арендодателя лучше всего внести:
В права и обязанности арендатора лучше всего внести:
- Сроки внесения платежей арендатором.
- Обязанности арендатора по согласованию графика работы.
- Обязанности не производить монтаж нового или демонтаж имеющегося оборудования.
- Обязанности по возмещению арендодателю ущерба, связанного с неправильной эксплуатацией инженерных систем.
Образец договора
Как уже было сказано выше, законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам. Поэтому нужно быть очень внимательным и осторожным при его составлении. Ниже приведён примерный образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором.
Расторжение договора
В договоре стоит прописать все возможности расторжения договора, которые могут включать:
Заключая любой договор, в том числе и на возмещение затрат по коммунальным услугам, когда нет четкой регламентации его положений в законодательстве, лучше прописать все возможные условия, а не надеяться на порядочность сторон. В этом случае будет легче отстаивать свои права в суде.
В условиях, когда организация сдает в аренду часть своих площадей, она же (вместо арендатора) производит расчеты с поставщиками коммунальных и других услуг, необходимых для обеспечения деятельности учреждения. Как правило, порядок возмещения арендаторами части ком-мунальных платежей оговаривают отдельно. О том, как арендода-телю правильно оформить, учесть суммы возмещения коммуналь-ных платежей и какие налоги заплатить, читайте далее.
Компенсацию арендатором комму-нальных платежей, платы за услуги свя-зи можно оформить одним из следующи-х способов:
1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фикси-рованной и переменной частей, что со-ответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы мо-жет включать платежи, величина кото-рых основывается на расходах, поне-сенных арендодателем в связи с имуще-ством, сданным в аренду. В такой фор-ме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуще-ству. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.
2. Предусмотреть компенсацию в от-дельном договоре сверх фиксирован-ной суммы арендной платы, установ-ленной договором аренды.
Важно запомнить
Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.
Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, под-лежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:
·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;
·пропорционально занимаемым арендатором площадям;
·пропорционально мощности при-боров, установленных на арендо-ванных площадях.
Арендодатель перечисляет постав-щикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, воз-мещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверж-дающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.
Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмеще-нию платы за коммуналь-ные услуги и услуги связи приведен в журнале.
Операции по передаче электро-энергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей нало-гообложения НДС, поскольку арен-додатель сам не оказывает (не произ-водит) услуги.
На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей органи-зации является арендодатель, с кото-рым заключен договор энергоснабже-ния. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на ба-лансе которого числится объект, по-требляющий энергию. Кроме того, со-гласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арен-додатель не может являться энерго-снабжающей организацией для аренда-тора, поскольку сам в качестве абонен-та получает электроэнергию для снаб-жения здания у этой организации.
Важно запомнить
Поскольку правила договора энергоснаб-жения применяются к отношениям, связан-ным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установле-но законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендода-тель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогооб-ложения НДС.
Таким образом, арендодатель факти-чески осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, ока-зывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.
Следовательно, арендодатель не дол-жен выставлять арендатору счета-фак-туры на суммы потребляемых им ком-мунальных услуг. Арендатор компенси-рует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вы-чету только ту сумму НДС, которая бу-дет приходиться на услуги, потреблен-ные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в пись-ме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.
Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации комму-нальных платежей, поступивших арен-додателю от арендатора, является неод-нозначным.
По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответ-ствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009
№ 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-03-06/4/158). Расходы учреждения по опла-те коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях на-логообложения прибыли.
Анализ арбитражной практики по-зволяет сделать вывод о том, что пози-ция Минфина России не является бес-спорной (см. постановление ФАС Во-сточно-Сибирского округа от 21.03.2007 № А74-3165/06-Ф02-1481/07).
ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате ком-мунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арен-додателя. В данном случае компенсиру-ются расходы по содержанию и исполь-зованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расхо-дами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических вы-год, т. к. компенсируются арендатором.
По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приво-дит к увеличению доходов арендодате-ля, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и опла-та коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на при-быль, т. к. фактически является расхо-дами арендатора.
Однако если учреждение примет ре-шение не включать в состав внереали-зационных доходов суммы компенса-ции коммунальных платежей, получен-ные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникнове-ния споров с налоговым органом.