Аналитический учет по налогу на имущество организаций. Практические основы бухгалтерского учета имущества организации

Налоговая ловушка недвижимости 1: ограничение пассивного убытка

И с этим вы готовы начать. Первой налоговой ловушкой, которой вы хотите следить, является ограничение пассивных потерь. Возможно, вы уже знаете это, но для налогоплательщика недвижимость не похожа на создателя денег. И есть довольно простая причина для этого: Износ.

По логике, это безумная сделка для вас, не так ли? И если свойство увеличивается в стоимости, скажем, на 3% или 4% в год, вы, вероятно, наслаждаетесь хорошими инвестиционными доходами. Жильцы оплачивают ипотеку на актив, который постоянно растет в цене, и в какой-то момент вы будете свободны и понятны.

Если вы провели какое-либо исследование того, как работают налоги с этим материалом, вы также знаете, что ситуация становится еще лучше. Даже несмотря на то, что вы нарушаете даже свои денежные потоки и зарабатываете деньги от оценки, вы можете обесценить или «списать» цену покупки в качестве налогового вычета по вашей налоговой декларации.

Вы можете, например, обесценить жилую недвижимость более 5 лет. И вы можете обесценить коммерческую недвижимость более 39 лет. Это списание амортизации экономит ваши налоги. Примечание: только здание и его компоненты обесцениваются. Земля не обесценивается.

Конечно, инвесторы в сфере недвижимости знают об этом вычете. Налоговые списания от обесценения становятся еще одним компонентом очарования и привлечения недвижимости. Но есть уловка, и вот где ловушка. Конгресс частично закрыл эту лазейку с помощью так называемого правила ограничения пассивных потерь. Вкратце, ограничение пассивных потерь говорит о том, что вы не можете использовать «поддельные» или «бумажные» амортизационные потери по инвестициям в недвижимость для снижения налогов, которые вы платите за доходы, не связанные с недвижимостью.

Другими словами, вы не можете использовать пассивные потери, связанные с недвижимостью, для снижения налогов, которые вы платите по вашей заработной плате, или по процентам, дивидендам и доходам от прироста капитала. Но есть некоторые хорошие новости для некоторых инвесторов в недвижимость.

Правило участника активной недвижимости? Если ваш уровень дохода означает, что вы можете использовать амортизационные списания, убедитесь, что вы достаточно активно участвуете в инвестициях в недвижимость, чтобы квалифицироваться как активный инвестор.

Кстати, второй трюк позволит другим реальным инвесторам избежать ограничения пассивных потерь. Если вы являетесь тем, кто проводит не менее 750 часов в год и более 50% вашего рабочего времени на недвижимость, вы, вероятно, можете квалифицироваться как то, что налоговое законодательство называет «профессионалом в сфере недвижимости». Это важно, потому что ограничение пассивных потерь не относится к специалистам по недвижимости.

Чтобы сделать это, профессионал по недвижимости в соответствии с налоговым законодательством не является тем, кто прошел тест или получил лицензию или другие полномочия от государства. Профессиональное обозначение недвижимости производится в зависимости от времени, которое человек тратит на недвижимость, и процентной доли их жизни, связанной с недвижимостью.

Но есть потенциальная проблема с некоторыми расходами на ремонт и техническое обслуживание. Расходы на ремонт и техническое обслуживание могут быть вычтены по налоговой декларации в год, в который вы тратите деньги. Но деньги, потраченные на улучшение имущества, должны быть амортизированы в течение 5 лет, если имущество является жилым или более 39 лет, если имущество не является жилым.

Как проводить различие между расходами на ремонт или техническое обслуживание и расходами на усовершенствования, которые затем следует амортизировать? Но общее правило заключается в том, что вам приходится обесцениваться, если расходы продлевают жизнь собственности или улучшают ее полезность.

Окраска внутри или снаружи дома, поддержание ландшафта, фиксация отверстия в крыше или разбитое окно должны быть ремонтированы и должны быть немедленно вычитаемы. Ввод в новое озеленение, замена крыши, замена старых окон новыми энергосберегающими окнами должны быть капитальными улучшениями, а затем вычитаться в течение 5 или 39 лет.

Вы не всегда можете избежать ремонта и капиталовложения. Но у вас есть тактика, которую вы можете использовать, чтобы минимизировать расходы, которые вы должны обесценить. Вы не хотите откладывать обслуживание. Скорее, держите свою собственность в форме чаевых с самого начала.

Налоговая ловушка для недвижимости 3: Отсутствует раздел 121 Исключение

Причина этого в том, что, если вы позволите создать все виды отложенного обслуживания, вы окажетесь в ситуации, когда вещи, которые вы сейчас делаете, составляют улучшение свойства, а не просто поддержание постоянного состояния. Наконец, нельзя забыть о последней лотерее с налогом.

Иногда люди решают сохранить свое основное место жительства в качестве арендной платы при переезде в новое место или в новом доме. И решение не превращается в налоговую катастрофу, если ваш дом снизился в цене с момента покупки. Но если ваше «старое» основное место жительства увеличилось в стоимости, это решение может стоить вам десятков тысяч долларов налога. Вот почему случайное решение арендодателя становится дорогим: одна из лучших лазеек во внутреннем кодексе доходов - это раздел.

Другими словами, налоговое законодательство позволяет вам получать до четверти или даже полумиллиона долларов бесплатного налога на прибыль, если вы соблюдаете правило «два последних пяти лет». Преобразуя ценную основную резиденцию в арендуемую недвижимость, вы превращаете налоговую выгоду в налогооблагаемую прибыль, если вы не продадите недвижимость в течение первых трех лет.

То, что вы обычно хотите сделать, соответственно, продает основное место жительства, если вы можете наслаждаться сектой. 121 исключение. И если вы хотите реинвестировать эти доходы в арендуемую собственность, не проблема, используйте средства для приобретения другого имущества.

Вы находитесь на этой странице, чтобы получить общую информацию об инвестициях в недвижимость. Но можем ли мы указать, что у нас есть бесплатные бесплатные предложения для инвесторов в недвижимость? Мы собираемся взять в аренду часть оборудования для нашего производственного процесса. Это дорогая машина, и аренда простирается до 36 месяцев.

Любые мысли оцениваются по этому поводу! Лизингополучатель будет платить налоги так или иначе, прямо или косвенно через лизинговый платеж. Обычно лизингополучатели платят налоги непосредственно на долгосрочную аренду, а арендодатель оплачивает краткосрочные контракты. Если администрация не знакома с вашей компанией, арендодатель должен платить, поскольку у них есть объем и эффективность, а аренда - довольно короткий срок. Арендная плата будет отражать эту стоимость, которую вам будут выставлены.

Мой опыт заключается в том, что юрисдикция взимает адвалорные налоги с владельца недвижимости за имущество, которое находится в юрисдикции, независимо от того, принадлежит ли оно или сдано в аренду. Петерсон прав, что арендатор будет платить так или иначе. Лизингополучатель, безусловно, может опровергнуть справедливую рыночную стоимость, которая вменяется в целях оценки, классификация имущества для целей расписания амортизации или и то, и другое. В течение десятилетий мало кто помогал клиентам сокращать свои оценки и, как правило, работал на основе условного вознаграждения, если есть достаточная экономия.